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        1. 事關城中村改造、購房退稅……中山再出樓市新政
          發布時間:2024-05-18 來源:中山日報

          5月17日,中山市住房和城鄉建設局、中山市自然資源局和國家稅務總局中山市稅務局聯合出臺《中山市持續促進房地產市場平穩健康發展若干措施》,主要內容包括:

          一、明確地價款價格比例。自然資源部門在簽訂土地出讓合同時,對用途為城鎮住宅、商服兼容的房地產用地,分別明確不同用途對應土地使用權的價格比例,為企業成本核算提供更清晰明確的依據。

          二、優化調整容積率補繳地價款支付方式。2024年至2025年期間,國有協議出讓經營性建設用地申請辦理調整容積率可約定分期繳納出讓價款,土地使用權人于簽訂出讓合同變更協議之日起30日內必須支付出讓價款50%的首付款,余款(出讓價款50%)需于簽訂出讓合同變更協議之日起365日內一次性付清,土地使用權人在繳納第二期出讓價款時,按照第一期土地出讓價款約定繳納之日中國人民銀行公布的一年期貸款利率,向出讓人繳納當期土地出讓價款的利息。土地使用權人已繳納50%出讓價款,且已足額繳納總出讓價款對應的契稅和印花稅的,可憑出讓合同變更協議、繳款票據、完稅憑證等辦理開發報建(辦理建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證);剩余50%的出讓價款,土地使用權人應按出讓合同變更協議約定的繳納時間支付完畢,并在付清剩余出讓價款,補繳土地出讓價款對應利息的契稅和印花稅后,方可按相關規定申請辦理商品房預售許可證。

          三、調整開竣工違約責任核算規則。新出讓用地,開工違約的,不計收開工違約金,超過出讓合同約定的開工日期滿一年未動工開發造成土地閑置的,按閑置土地處置的相關規定處理;竣工違約的,逾期每3個月按國有建設用地使用權出讓價款總額的1.5%計收,不足3個月的按1.5%計收,竣工逾期2年以上(含2年)的按國有建設用地使用權出讓價款總額的20%計收違約金,如實際逾期期限按照前款約定測算應繳納違約金的比例高于20%的,按實際測算的比例支付違約金。

          四、積極探索房票補償機制。在公益性項目和城中村改造項目中,試點推行實施房票補償手段,將被征收人房屋安置補償權益進行貨幣量化后,以房票形式出具給被征收人作為補償結算憑證。對選擇房票補償的被征收人,可以給予一定比例的政策性獎勵。逐步共同建立“房源超市”平臺,積極引導被征收人利用房票購買納入我市“房源超市”范圍的商品房。

          五、換購住房個人所得稅予以退稅支持。自2022年10月1日至2025年12月31日,對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

          六、緩解房地產企業資金壓力。對房地產開發企業應繳納的欠稅及滯納金,可以先行繳納欠稅,再依法繳納滯納金。

          【政策解讀】

          問:為什么要推行實施房票制度?

          答:目前我國土地房屋征收補償主要有貨幣補償、安置房補償以及重新安排宅基地三種方式。試點推行房票補償制度,是對補償方式的有效補充,可以滿足被征收人多樣化、個性化的置業需求。

          問:使用房票的好處有哪些?

          答:納入征收補償的安置房可以不再僅限于以往政府規定的配建房等范圍,鼓勵并引導開發商將自身存量用房納入“房源超市”,解決以往安置房地理位置、戶型、配套設施等方面的局限性,拓寬被征收人選房范圍,提高征收安置效率。

          問:居民換購住房個人所得稅政策具體如何執行?

          答:詳見《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2022年第30號)、《國家稅務總局關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》(國家稅務總局公告2022年第21號)、《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務總局 住房和城鄉建設部公告2023年第28號)。

          問:明確城鎮住宅、商服兼容的房地產用地地價款價格比例有什么作用?

          答:對用途為城鎮住宅、商服兼容的房地產用地,合理優化出讓合同中地價款條款,為企業繳納稅費提供了便利,進一步優化我市營商環境。

          問:優化調整容積率補繳地價款支付方式對企業開發建設有什么好處?

          答:國有協議出讓經營性建設用地辦理調整容積率約定分期繳納出讓價款的,可在繳納50%出讓價款后先行申請辦理建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證,有效加快項目用地開發建設,促進存量經營性建設用地節約集約利用。

          問:開竣工違約責任核算規則較之前有什么變化?

          答:為進一步減輕企業開發建設資金壓力,對原來開竣工違約金每日萬分之五的標準進行調減,調減后不再計收開工違約金,以是否構成土地閑置作為監管要點。另外,對自身原因造成逾期竣工的,降低違約處罰標準,鼓勵企業加快投資建設。

          問:對房地產開發企業應繳納的欠稅及滯納金,可以先行繳納欠稅,再依法繳納滯納金如何執行?

          答:根據《國家稅務總局關于稅收征管若干事項的公告》(國家稅務總局公告2019年第48號)第一條,對納稅人應繳納的欠稅及滯納金不再要求同時繳納,可以先行繳納欠稅,再依法繳納滯納金。


          編輯 曾嘉慧  二審  陳彥 三審 向才志

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